Ascencio is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), gespecialiseerd in commercieel vastgoed aan de stadsrand. De vennootschap legt de focus op supermarkten en retailparken, wat Chief Financial Officer (CFO) Cédric Biquet omschrijft als veerkrachtige activiteitensectoren. Hij legt uit hoe de strenge reglementering van een GVV voor vertrouwen zorgt bij investeerders en aandeelhouders, maar tegelijk een stevige uitdaging vormt op het vlak van rapportering en communicatie.
Omzet: 47,8 miljoen euro | medewerkers: 20
Cédric Biquet voelt zich helemaal thuis binnen de context van een gereglementeerde vastgoedvennootschap. Hij ging in 2003 aan de slag bij Befimmo, waar hij als rechterhand van de CFO de portefeuille van de vastgoedkantoren financieel beheerde. “De financiële afdeling binnen een GVV is een interessant gegeven. Je ontfermt je met een klein team over een zeer divers takenpakket: van boekhouding, over financiering en hedging, tot budgettering. Maar ik wou ook de andere zijde van de GVV leren kennen en startte na zes jaar in een nieuwe rol als Chief Investment Officer. Mijn taak bestond erin goede opportuniteiten te vinden en de raad van bestuur te overtuigen van de investeringen. De voeling met finance bleef aanwezig, aangezien de waardering van gebouwen en de financiering ervan de aankoopbeslissingen beïnvloeden.”
Structureren en beheren
Cédric Biquet ging daarna een nieuwe uitdaging aan bij Wereldhave Belgium. Hij maakte er kennis met retailvastgoed. “Ik ging er als CFO aan de slag en was er verantwoordelijk voor alle financiële aspecten. Aangezien we er als Belgische afdeling van een internationale groep opereerden, ging mijn voorkeur toch uit naar een GVV met nog meer autonomie.” Die vindt hij sinds juli 2021 bij Ascencio. “Als CFO moet je veel aspecten van de beursgenoteerde vennootschap structureren en beheren. Je bent daarnaast en ook betrokken bij vastgoedoperaties, zoals investeringen. Omwille van dat uiterst gevarieerd takenpakket, heb ik nieuwe uitdagingen altijd binnen de context van een GVV gezocht”, luidt het. “Pour la petite histoire: ik volgde bij Ascencio Michèle Delvaux op, die me destijds bij Befimmo als rechterhand heeft aangeworven.”
“Omwille van het uiterst gevarieerd takenpakket heb ik nieuwe uitdagingen altijd binnen de context van een GVV gezocht.”
Ascencio is gespecialiseerd in winkelruimtes aan de stadsrand. De vennootschap heeft haar hoofdzetel in de nabijheid van de luchthaven van Charleroi. Wat Ascencio volgens Cédric Biquet typeert, is de gediversifieerde aandeelhoudersstructuur. De vereniging van Carl, Eric en John Mestdagh en AG Insurance bezitten elk ongeveer tien procent van de aandelen, terwijl de rest vrij verhandelbaar is op de financiële markten. “Er is dus geen uitgesproken hoofdaandeelhouder, waardoor we als organisatie een grote mate van autonomie genieten. Ik werk nu voor het eerst binnen een internationale context, met ook activiteiten in Frankrijk en Spanje.”
Klein team, gestoffeerd takenpakket
De reële waarde van de vastgoedportefeuille van Ascencio bedraagt 750 miljoen euro. Waar je voor zo’n slagkracht een uit de kluiten gewassen financiële afdeling zou verwachten, rapporteren amper vier medewerkers aan de CFO. Het gaat om twee boekhouders, een controller en een assistent. “En toch ligt er behoorlijk wat werk op de plank”, verduidelijkt Cédric Biquet. “We stroomlijnen uiteraard alles wat met boekhouding te maken heeft. Voor de buitenlandse entiteiten werken we samen met lokale fiduciaires. Bij een beursgenoteerd bedrijf komt ook behoorlijk wat rapportering kijken, met jaarverslagen, halfjaarverslagen en persberichten per kwartaal. Onze communicatieverantwoordelijke vertolkt een belangrijke rol bij het opmaken van die verslagen.”
Een andere hoofdtaak behelst de financiering. “We beogen een diversificatie van onze schulden. Ascencio financiert investeringen via bankkredieten en via andere bronnen, zoals institutionele investeerders, met uitgiftes van commercial papers, medium term notes en obligaties”, legt de CFO uit. Hij merkt dat de banken een GGV doorgaans genegen zijn. “Een GVV is strikt gereglementeerd en dat gaat gepaard met een grote mate van transparantie. Die duidelijkheid speelt ons zeker in de kaart. We zijn ook actief in veerkrachtige subsectoren. Zelfs in covidtijden bleven supermarkten open en hielden retailparken goed stand. Om investeerders te overtuigen, is communicatie cruciaal. We organiseren vaak roadshows om onze business en troeven aan hen voor te stellen.”
De financiële afdeling besteedt veelt tijd aan informatiedeling. “Omdat we transparant willen investeren, maar uiteraard ook om aan de eisen van de toezichthouder FSMA te beantwoorden.” Sinds enige tijd bevat de rapportage ook ESG-elementen. “We willen en moeten als beursgenoteerd bedrijf tonen welke richting we uitgaan op het vlak van ecologische, sociale en bestuurlijke aspecten. We komen aan die verwachtingen tegemoet onder andere met projecten zoals het installeren van zonnepanelen op de daken van onze panden, laadpalen voor elektrische wagens en een betere isolatie voor nieuwe gebouwen. We zien ook toe op de optimale werkomstandigheden binnen ons team en zorgen voor een gezond evenwicht tussen mannen en vrouwen binnen ons team en onze bestuursorganen.”
Dividend en aandelenkoers
Cédric Biquet wijst potentiële investeerders graag op de stijgende cashflow en het mooie dividend. Met meer dan 7,5% keert Ascencio een hoger dividendrendement uit dan de meeste van de GVV’s. “Onze dividend ging de voorbije jaren voortdurend in stijgende lijn, ondanks de crisis.” Eigen aan een GVV is dat ze jaarlijks minstens 80% van de winst via een dividend moet uitkeren aan de aandeelhouders. In ruil betaalt een GVV geen belasting op het resultaat en wordt 30% roerende voorheffing op de dividenden ingehouden. “Binnen dat speelveld moet je altijd een evenwicht zoeken tussen wat je in kas wil houden en wat je wenst uit te keren. Dat gebeurt in samenspraak met de raad van bestuur. Met onze aanpak houden we genoeg geld binnen de vennootschap, terwijl we toch voor een mooie rendement voor onze aandeelhouders zorgen.”
“De ervaring leert me dat de bedrijfsresultaten de beurskoers maar gedeeltelijke beïnvloeden. Vorig jaar legden we bijvoorbeeld mooie cijfers neer, maar zagen we die resultaten amper vertaald in onze aandelenkoers.”
De CFO onderstreept de grote invloed van het algemene beurssentiment op de koers van individuele aandelen. “De ervaring leert me dat de bedrijfsresultaten de beurskoers slechts gedeeltelijk beïnvloeden. Vorig jaar legden we bijvoorbeeld mooie cijfers neer, maar zagen we die resultaten amper vertaald in onze aandelenkoers. Wanneer de beurzen globaal dalen, is het moeilijk om aan die tendens te ontsnappen. Dat is een gegeven waar je als beursgenoteerd bedrijf mee moet leren omgaan.” Volgens Cédric Biquet is ook de stabiliteit typerend voor Ascencio. “We zijn geen speler die aan de lopende band nieuwe projecten aankoopt. Dat maakt onze volatiliteit beperkt. Onze groei zal dus nooit indrukwekkend ten opzichte van GVV’s actief in andere sectoren lijken, maar we profileren ons als sterk, stabiel en met een mooi dividend.”
Het aandeel van Ascencio noteert met een discount tussen 15 en 20%. Beleggers betalen dus minder dan de waarde van de totale vastgoedportefeuille. “15 tot 20% is nog redelijk laag voor onze sector, maar het blijft uiteraard een discount. We stellen vast dat investeerders zich soms toch wat terughoudend tonen ten opzichte van onze sector. Vandaar ook het belang van onze aanwezigheid op roadshows, waar we onder meer onderstrepen dat GVV’s verschillende subsectoren kennen en dat Ascencio met een krachtige portefeuille actief is binnen crisisbestendige domeinen.” CFO met achtergrond als Chief Investment Officer
De CFO vertolkt een bepalende rol bij het vastleggen van investeringen. “Ik ben vrij vroeg in die processen betrokken”, luidt het. “Wanneer de commerciële collega’s een mogelijke locatie signaleren, sta ik garant voor de waardering en een inschatting van de impact van de investering op onze cijfers. Ik onderzoek tevens de invloed op onze schuldratio en de financieringsmogelijkheden. Die informatie koppelen we terug naar de raad van bestuur. Als voormalig Chief Investment Officer bekijk ik projecten zowel vanuit financieel oogpunt als vanuit de belangen van de business.”
Een ander activiteitendomein van de CFO is het uittekenen van de hedgingstrategie. “Hedging vormde in tijden van dalende rentes lange tijd een kostenfactor. Nu voltrekt zich het omgekeerde. Ik hecht veel belang aan een goede hedgingstructuur. We proberen minstens voor 75% gedekt te zijn voor een looptijd van vijf jaar. Eind september was zelfs 95% van onze schuld gedekt door financiële instrumenten. Onze cost of debt is op die manier minder gevoelig voor de stijgende rentes.”
Ascencio kent verschillende overlegorganen. “Op kwartaalbasis komt de raad van bestuur samen. Vier maal per jaar bespreekt het auditcomité alle cijfers. Daarnaast overleggen we met het management binnen het executive comité. Dat bestaat uit de CEO, mezelf als CFO, de Secretary General & General Counsel, de Asset Management & Investment Director en de Director Operations & ESG. Het executive comité stroomlijnt het dagelijkse beheer en komt tweewekelijks samen. Bij specifieke onderwerpen gebeurt dat met een hogere frequentie.”
Raakvlak van vastgoed en finance
Tot de belangrijkste KPI’s behoren volgens Cédric Biquet de EPRA earnings, de net asset value, de rendement en de bezettingsgraad van de portefeuille, de schuldratio, de hedgeratio, de looptijd van de schulden en de cost of debt. Risicobeheer situeert zich vooral op het vlak van de huuraflossingen. “De economie staat onder druk en dat heeft uiteraard ook een impact op onze huurders”, legt de CFO uit. “Onze commerciële mensen staan dagelijks in contact met onze huurders. Indien het echt niet anders kan, moeten we verdere procedures opstarten.”
Cédric Biquet praat vol enthousiasme over zijn vak. Tegenover ons zit een CFO met een passie voor cijfers, financiën en vastgoed. “Ik hou ervan om berekeningen en modellen te maken en nieuwe investeringsopportuniteiten af te toetsen. Met een team van een twintigtal mensen vertegenwoordigen we een portefeuille van 750 miljoen euro. Als CFO zit ik hier dus echt wel in de cockpit. Vastgoed is een interessant gegeven, waarbij een afstand van 300 meter mogelijk het verschil maakt tussen een gunstige locatie en een weinig lucratieve investering. De vele deadlines zorgen voor de nodige peper en zout.”
Biografie
Cédric Biquet richtte na zijn studies samen met een vriend Intelliga op, een IT-bedrijfje dat educatieve software voor kinderen ontwikkelde. Daarna ging hij als auditor bij KPMG aan de slag, gevolgd door een traject bij verschillende GVV’s: Befimmo, Wereldhave Belgium en Ascencio.