Wooncoop breekt de lans voor coöperatief wonen in België

De woningmarkt wordt traditioneel gedomineerd door twee zuilen: huren en kopen. Het beleid stuurde lange tijd aan op het bezitten van een eigen woning, waardoor de Belg vandaag notoir een baksteen in de maag heeft. Nu de Europese woningmarkt onder druk staat, is het kopen van een eigen woning voor veel mensen niet langer een optie en komen ze zonder veel keuze in de huurmarkt terecht. Wooncoop zorgt nu dat de kloof tussen huren of kopen gedicht wordt, met de voordelen van beide systemen.

“Hoe zorg je ervoor dat een stad financieel toegankelijk blijft en dat het een aangename plek is om te wonen, ook als je de voordeur uit bent?”, die vraag stelde Lukas Vanelderen, financieel directeur van Wooncoop zich. Hij woont zelf in de Brugse Poort in Gent, de wijk waar de huizenprijzen in de afgelopen jaren het hardst gestegen zijn. Hierdoor zag hij de buurt op korte tijd snel veranderen. Hij stond mee aan de wieg van Wooncoop.

Coöperatief

“Het principe van een wooncoöperatie is dat mensen hun geld in één grote pot steken. Dat geld wordt samen met andere financieringsbronnen gebruikt wordt om woningen te realiseren”, legt Vanelderen uit. “De kosten worden tussen de bewoners op een zo eerlijk mogelijke manier verdeeld. Wie zorgt voor een grote inbreng, betaalt lagere maandlasten.” Deze formule zorgt ervoor dat er een diverse groep mensen samenwoont. In principe kan je dus aan een lage kost instappen. “Maar we moeten er wel over waken dat er voldoende mensen zijn met een hoge inbreng, anders wordt het moeilijk om het project betaalbaar te realiseren. We mikken op een globale inbreng van zo’n dertig procent van de waarde van de woningen. Sommige mensen betalen meteen honderd procent, dat zorgt ervoor dat we de financiële criteria voor andere bewoners lager kunnen houden. We proberen hoe dan ook om de woningen een stukje onder de marktprijs aan te bieden.”

De financiële inbreng wordt vertegenwoordigd in aandelen van Wooncoop. Daarmee kunnen ze terecht in een woning. Wie wil uitstappen kan zijn aandelen overlaten aan een nieuwe aandeelhouder of de coöperatie neemt ze (mits genoeg liquide middelen) terug. Als er andere woningen vrij zijn, is het ook mogelijk om te verhuizen. Alle participanten zijn via Wooncoop mede-eigenaar.

De populariteit van het concept hangt sterk af van de locatie. “Als we een nieuw project in Gent realiseren, weten we dat daar heel snel bewoners voor gevonden worden. We hebben ook een project in Sint-Niklaas, waar het iets moeilijker ging. Dat hangt voor een stuk af van de grootte van de poele die je in grotere steden hebt, maar vermoedelijk ook een beetje van de mentaliteit. Gent is toch een eerder progressieve stad, waar het publiek iets meer open staat voor het idee van een coöperatie. Maar ook in Antwerpen en Brussel vinden we tractie.”

Niet de eerste

Het concept van wooncoöperaties is niet nieuw. In Scandinavische landen is het een beproefd concept. In Zürich kent het concept een geschiedenis van meer dan een eeuw en bestaat de stedelijke woningmix voor 27 procent uit coöperaties. Zelfs in Egypte maakt het substantieel aandeel uit van de woningmarkt. In België, waar de baksteen in de maag dan weer de norm is, moeten veel partijen nog kennismaken. “Aan banken moeten we de businesscase toch nog wat uitleggen”, zegt De Kelver. Wooncoop is in België niet de eerste coöperatie, maar wel de eerste die het op deze schaal probeert.

Wie in de cijfers van de woningmarkt duikt, ziet volgens De Kelver snel het gat in de markt. “In de jaren zeventig was ongeveer zeventig procent van de Belgen eigenaar van hun woning”, legt hij uit. “Ongeacht het inkomenskwintiel waar je je bevindt. Doorheen de jaren ging dit percentage omhoog voor de hoogste kwintielen, maar ging het omlaag voor de laagste twee kwintielen. We moeten concluderen dat de klassieke markt goed werkt voor de hoogste inkomens, voor de laagste springt de overheid in de bres met onder meer sociale huisvesting. Maar de tussengroep krijgt het moeilijk.”

Wie meer dan dertig procent van zijn netto-inkomen aan naakte woonkost betaalt, valt onder het betaalbaarheidsrisico. De cijfers worden om de vijf jaar geüpdatet, en de jongste resultaten tonen aan dat dit voor de sociale huisvesting en voor mensen die een hypotheek afbetalen quasi stabiel blijft. “Maar in de private huurmarkt is het betaalbaarheidsrisico tussen 2005 en 2023 sterk toegenomen. De helft van de mensen die vandaag huurt, betaalt meer dan een derde van z’n inkomen”, toont De Kelver aan. “Die groep die bij ons aanklopt bestaat voornamelijk uit alleenstaande eenoudergezinnen, maar ook vijfenzestigplussers. We zien ook een grotere interesse bij vrouwen dan bij mannen.”

Tegengewicht

Wooncoop biedt met de coöperatie een tegengewicht aan deze tweespalt in de markt. “Wij creëren een derde optie”, stelt De Kelver. “In principe staan we letterlijk tussen de twee modellen. Je koopt een stuk en het gedeelte dat je niet kan kopen, huur je maandelijks bij. Als je een hypotheek afbetaalt aan de bank word je elke maand iets meer eigenaar van je huis, hier word je meer aandeelhouder.”

“Een wooncoöperatie is een nicheoplossing”, zegt De Kelver. “Daar zijn we ons zeker van bewust. Maar het is wel onze ambitie om op lange termijn iets in de markt te zetten dat gekopieerd kan worden en zo mainstream kan worden. In Zürich is bewezen dat het kan, daar zijn meer dan honderd wooncoöperaties actief in één stad. Banken voorzien er tachtig procent van de financiering, onder uitzonderlijke leningvoorwaarden: slechts een derde van hun lening moet binnen 25 jaar worden terugbetaald, terwijl de resterende twee derde omgezet wordt in een perpetual, een lening zonder einddatum. De huurinkomsten van de coöperatie worden gebruikt om de rentelast te dragen. Dat is vandaag in België ondenkbaar”, stelt De Kelver vanuit zijn bancaire achtergrond.

Voor Wooncoop zou het gemakkelijker zijn als iedereen instapt met een grote eigen inbreng, dat maakt de zoektocht naar externe financiering eenvoudiger. “Maar dan hebben we ons doel niet bereikt”, zegt Vanelderen. “We zijn op zoek naar een manier om mensen met verschillende mogelijkheden samen te laten wonen. Dat is het principe van een coöperatie. Het gaat niet om winstmaximalisatie, maar om doelmaximalisatie.”

Gelijk speelveld

De missie van Wooncoop is nobel. Ze kunnen die het makkelijkst volbrengen wanneer ze een zekere schaal bereiken. Een suggestie voor het beleid: “Een gelijk speelveld tussen individueel en collectief eigenaarschap zou een mooie stap zijn”, zegt Vanelderen. “Wij betalen nu twaalf procent registratierechten, terwijl een particulier één tot drie procent betaalt. Dat heeft een grote impact.”

Wie de grafieken op Companyweb bekijkt, krijgt de indruk dat de verliezen van Wooncoop zich opstapelen. Daar is evenwel een boekhoudkundige uitleg voor. “We vallen onder BGAAP boekhoudregels, en dus niet onder IFRS zoals bijvoorbeeld gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Ons vastgoed wordt niet aan marktwaarde geboekt, maar wordt afgeschreven”, legt Vandelderen uit. “Grote investeringen en de snelheid waarmee we afschrijven verklaren die negatieve resultatenrekening. Al onderzoeken we opties om die afschrijvingen te herbekijken en meer in lijn te brengen met de economische realiteit.”

De P&L neemt dus een duik, maar het eigen vermogen schiet de hoogte in. “Omdat er veel mensen instappen in nieuwe projecten. Het bedrijf groeit. Vandaag zijn er 132 wooneenheden in beheer en 130 in ontwikkeling. In de komende periode focussen we ons op de grote centrumsteden: Gent, Antwerpen en Brussel, maar ook Leuven en Mechelen. Ons publiek zit grotendeels in die steden en die mix is makkelijk voor onze medewerkers, maar daar zijn ook de woonproblemen het grootst. Sommige steden komen zelf bij ons aankloppen.”