Dankzij finance een succesvolle overnamespeler

Het beursgenoteerde Retail Estates is met een equipe van 40+ medewerkers goed voor een portefeuille van bijna 1,8 miljard euro in winkelvastgoed. “We gaan opportuniteiten niet uit de weg en zijn als slagkrachtige partij heel ‘dealable’ in de markt”, omschrijft CFO Kara De Smet. “Daar heeft de finance functie een beduidend aandeel in.”


Omzet: 120 miljoen euro; medewerkers: 40+


Het finance-team van Retail Estates bestaat uit een tiental mensen dat wordt aangestuurd door drie functies. Een finance manager, een controller die ook verantwoordelijk is voor de budgettering en dan hebben we een investor relations/reporting manager. Daaronder zit het operationele finance team dat de opvolging doet van de incasso, AR, AP, treasury … Aan het hoofd van de finance-organisatie staat CFO Kara De Smet. Zij zit ondertussen al 16 jaar in de financial driver seat. “Mijn rol is over de jaren heen natuurlijk fel gewijzigd”, vertelt ze. “Vandaag is die veel strategischer ingevuld. Ik zet meer mee de lijnen uit. Als er problemen zijn, denk ik mee aan de oplossingen. Het ‘doe’- werk zit niet meer bij mij op vandaag.” Een heel belangrijke rol in het takenpakket van De Smet is het vinden van de funding. “Zowel op vlak van leningen als kapitaal. Daar houd ik me persoonlijk mee bezig en dat is in een bedrijf als het onze natuurlijk wel essentieel.”


RISICODIVERSITEIT


Als we polsen naar de uitdagingen van Retail Estates haalt De Smet één topic met stip aan: risk management. “Als ik iets geleerd heb de afgelopen jaren is dat je in dit bedrijf het risk management heel goed moet beheersen en zowel een sterke juridische als financiële poot moet hebben. De CEO moet ondersteund worden door een sterke administratie. Ik denk dat we genoeg voorbeelden hebben gezien van wat er kan gebeuren als dat niet het geval is…”


“Het belang om onze risico’s te spreiden en goed te beheersen is essentieel geworden. We werken immers met het spaargeld van de mensen. Dat is ook de strategische reden waarom wij op een bepaald moment naar een tweede land zijn gegaan. Diversificatie van onze investeringen was en is belangrijk. Soms wordt de nadruk er te weinig op gelegd maar wij hebben een groot aanbod aan verschillende winkels. We hebben grote klanten maar zij zijn allemaal verspreid over veel verschillende locaties. Ook dat draagt bij tot de risicospreiding.”


De Smet haalt de voorbije covidperiode aan als voorbeeld. “We hebben toen een aantal falingen moeten doorstaan en door het feit dat we het risico zo wijd hebben gespreid over beide landen hebben we zo veerkrachtig kunnen optreden. Als een klant die op verschillende locaties zat verdween uit het speelveld, konden we deze locaties snel invullen. Het feit dat we in beide landen zaten, heeft ons ook geholpen. De winkelsluitingen in beide landen gebeurden immers niet op hetzelfde moment… Die risicodiversiteit is echt key in het ondernemingsverhaal van Retail Estates en heeft in die moeilijke periode andermaal haar nut bewezen.”


“We nemen vaak vastgoedvennootschappen over en dat is het moment dat finance een belangrijke rol speelt in het M&A-proces.”


Wat is de link dan tussen finance en risicodiversiteit? “De strategische lijnen worden uitgezet op niveau van de Raad van Bestuur en het management team”, zegt De Smet. “Maar van zodra die er liggen en er dienen zich nieuwe klanten aan, licht finance deze door. En het cash en collection team volgt heel nauwgezet het betalingsgedrag op en rapporteert wekelijks aan de CEO en het vastgoedteam. De strategische pijler wordt natuurlijk gedreven door de business.”


FINANCE BEPAALT HET TEMPO


Verder heeft finance een doorslaggevende impact in het M&A-proces. “Als we ervanuit gaan dat we een goede portefeuille overnemen, is onze eerste taak natuurlijk om de haalbaarheid te bekijken”, vertelt De Smet. “We nemen vaak vastgoedvennootschappen over en dat is het moment waarop finance een belangrijke rol speelt. Elke vastgoedvennootschap maakt het voorwerp uit van een grondige due diligence. Bij kleine dossiers doen we dit volledig intern. Grote dossiers besteden we aan derde partijen uit maar we sturen het dossier wel van dichtbij aan. We zijn een slagkrachtige partij omdat we over de kennis in overnames beschikken in-house. De derde partijen waarop we een beroep doen zijn meestal specialisten in een bepaalde materie, zoals fiscaliteit. Zeker als beursgenoteerde speler kunnen we ons absoluut geen grote fiscale risico’s veroorloven en door de vele evoluties op fiscaal vlak zijn er altijd valkuilen die je moet vermijden, zeker ook voor de structurering van de deal.”


"De risicodiversiteit is echt key in het ondernemingsverhaal van Retail Estates en heeft in een moeilijke periode andermaal haar nut bewezen."


Specialisten worden dus ingeroepen tijdens een M&A-traject maar finance probeert zoveel mogelijk ‘batterijen’ aan consultants te vermijden. “We sturen zelf alles aan en willen de onderhandelingen zelf voeren. Dat geldt trouwens ook op technisch of commercieel vlak. Hierdoor zijn we ook zo dealable. Daarnaast kunnen we heel vlot versnellen als we groen licht krijgen van de board. Dat zorgt er net voor dat Retail Estates een vrij succesvolle overnamespeler is. Voorts doen we dikwijls aan forward financing met vastgoedpromotoren: we vormen een partnership waarbij wij voor de financiering zorgen. De finaliteit is om na een succesvolle samenwerking volledige controle te krijgen.”


Ook dit laat de hands-on-aanpak van de onderneming zien. “Als je iets wil veranderen, moet je het gewoon doen. Er is hier geen leger aan mensen aanwezig. Wanneer we de kans krijgen, moeten we er ons in vastbijten en ‘zorgen dat het gebeurt’. Dat ondernemend karakter is een heel fijn gevoel. We bekijken ook voortdurend opportuniteiten in de markt die aansluiten bij onze strategie. We doen ook arbitrage, iets die we de voorbije jaren hebben bewezen te kunnen. In de covidperiode was er geen momentum om veel bijkomende funding te vinden en dan hebben we een verkoop/koop-strategie toegepast. Als het nodig is kunnen we zeker zo de markt opgaan, het gevolg van een heel dynamisch beheer van onze portefeuille.”


'Ja, ook finance moet de sprong wagen en investeren in de toekomst."


DIGITALISEREN NIET ZONDER DE MENSEN


De organisatie van Retail Estates is over de jaren heen sterk uitgegroeid. De Smet zag als ‘kind van het huis’ de impact van digitalisering in het bedrijf, maar ook in finance, voortdurend toenemen. “In een organisatie als de onze vandaag moet je continu investeren en mee evolueren”, stelt ze. “Dat wil ook zeggen dat finance soms de sprong moet wagen en investeren in de toekomst. Recent hebben we een grote stap gezet met de implementatie van ons nieuw ERP-pakket. We komen van een op maat gemaakte software waar allerlei tools aan vasthingen maar beseften dat een gedegen platform ons zou voorbereiden op de toekomst. We hebben dat traject succesvol afgerond terwijl het helemaal niet zo eenvoudig is. En niet te vergeten: het vraagt veel van de mensen. Dat besef ik goed. Dergelijke projecten moeten gedragen worden door de hele organisatie.” Het menselijk kapitaal is dan ook van goudwaarde voor Retail Estates, dat kan je in de eerste plaats vaststellen uit het sterk maar lean team van 40+ medewerkers in België en Nederland. “Een zeer slanke equipe voor een portefeuille van bijna 1,8 miljard euro. Dat zie je niet elke dag. De sterkte van onze organisatie zit in onze mensen. Het belang van een goed finance team is doorslaggevend in hoe we dagelijks de zaken aanpakken”, duidt De Smet.


BIOGRAFIE


KARA DE SMET is CFO bij Retail Estates. Ze startte haar carrière bij Deloitte in de audit en was vervolgens ruim 6,5 jaar aan de slag als audit manager. In haar eerste functie was De Smet al gedeeltelijk actief in vastgoed, waarna ze de stap zetten naar de sector via Retail Estates. Daar was De Smet van bij de start verantwoordelijk voor finance. Ondertussen is ze er 16 jaar aan de slag. “Ik heb het bedrijf zien groeien van een portefeuille van 180 miljoen euro. Toen hadden we een tweekoppig finance-team. Gaandeweg heb ik het volledig team uitgebouwd en met Jan De Nys (CEO) het

parcours van Retail Estates doorlopen. Ook mijn eigen functie is doorheen de jaren natuurlijk behoorlijk gewijzigd.”