top of page

Vastgoedontwikkeling in tijden van hoge rentes

#266 CFO Magazine Interview met Karel Breda, CFO bij Immobel




 


Hogere rentes, aanhoudende geopolitieke spanningen en een gewijzigde invulling van kantoorruimte: de uitdaging voor vastgoedspelers is niet min. Immobel, gespecialiseerd in de ontwikkeling van gemengde grootstedelijke projecten, schakelde daarom over van een groeistrategie naar een focus op ‘operationele uitmuntendheid’. “We hebben altijd gewaakt over een conservatieve balans en een gezonde liquiditeitspositie. Dat werpt duidelijk zijn vruchten af, nu externe factoren?de vastgoedmarkt doen afkoelen”, stelt CFO Karel Breda.


Immobel pakt in zijn communicatie graag uit met het predicaat ‘since 1863’. Het heeft zich altijd al gefocust op de ontwikkeling van vernieuwende stadsprojecten. Dat legt de onderneming vandaag geen windeieren, nu overheden streven naar woon- en werkomgevingen met een meer diverse en dynamische invulling. Het bedrijf is actief in verschillende Europese landen als Polen, Frankrijk en Luxemburg.


Yield


Karel Breda ontvangt ons in het hoofdkwartier van Immobel aan de Anspachlaan. De CFO geniet zowel vanuit zijn kantoor als vanuit de lunchruimte van een bevoorrechte kijk op verschillende projecten. Eén van die blikvangers is het Oxy-gebouw dat het voormalige Muntcentrum een nieuw leven inblaast met ruimte voor kantoren, woningen, horeca en een winkelcentrum. Het Oxy-project tekende op enkele weken tijd al voor een bezettingsgraad van 80%. Het illustreert de aparte dynamiek van vastgoedontwikkeling. “We ontwikkelen locaties met het oog op een verkoop”, aldus Karel Breda. “Nog voor de oplevering van het pand gaan we op zoek naar huurders. Eenmaal de bouw afgerond en een huurder gevonden, verkopen we het pand aan een investeerder. De huurprijs bepaalt in grote mate hoeveel de potentiële koper wil neertellen. De waardebepaling van kantoren gebeurt bijvoorbeeld aan de hand van yields. Bedraagt de jaarlijkse huuropbrengst 1 miljoen euro bij een yield van 5%, dan is het pand 1 miljoen euro maal factor 20 of 20 miljoen euro waard. Zijn de intrestvoeten laag en daalt de yield naar 3%, dan verhoogt de waarde tot 33 miljoen euro. Hoe lager de intrestvoeten, hoe hoger de ingeschatte verkoopwaarde. Het is wel zo dat de indexering van de huurprijzen tegengewicht biedt voor de gestegen yields.”

De gestegen rente verklaart dus deels de moeilijke context waarbinnen vastgoedontwikkelaars vandaag opereren. “De inflatie zorgt dan weer voor duurdere projecten en een afgenomen vraag. Het is een scenario dat je uiteraard liever niet voorhebt, maar dat we door gunstige keuzes toch goed weerstaan. Er is op de vastgoedmarkt een tweedeling ontstaan tussen goede projecten met een gunstige ligging en slechte projecten op minder gegeerde locaties”, licht de Immobel-CFO toe. “We ontwikkelen in hoofdzaak gemengde projecten op A-locaties binnen een hoofdstedelijke context. Een andere belangrijke focus is duurzaamheid. Energiezuinigheid is onontbeerlijk, zowel om financieringsbronnen als investeerders aan boord te krijgen. Onze strategie resulteert onder meer in een hoge bezettingsgraad van het Oxy-project.”


Verhuur versus verkoop


Hoge verhuurpercentages leiden niet noodzakelijk tot hoge verkoopcijfers. “Sommige indicatoren, waaronder potentieel lagere rentevoeten later dit jaar, wijzen op een mogelijke opleving van de markt in 2025. Dat betekent evenwel niet dat investeerders meteen op de kar springen. Ze hanteren nog enige terughoudendheid, in afwachting van een meer duurzame rentedaling. Als vastgoedontwikkelaar hoop je uiteraard dat het kantelpunt niet lang op zich laat wachten.”

Het hoeft niet gezegd dat liquiditeitsbeheer vandaag bovenaan de agenda van de CFO prijkt. “We volgden onze cashsituatie voorheen al zeer nauwgezet op. Die focus is er nu ook nog sterker vanuit de raad van bestuur. We leggen de evoluties tweewekelijks voor. Die aanpak en onze strategische keuzes resulteren in een soliede basis met een conservatieve balans en een gezonde liquiditeitspositie van meer dan 200 miljoen euro eind 2023. Het stelt ons in staat om de huidige marktomstandigheden te doorstaan en de ontwikkeling van de bestaande portfolio voort te zetten. Aan de hand van scenarioanalyses gaan we voortdurend na welk effect rente-evoluties, een openbloeiende of net sputterende kopersmarkt en andere variabelen uitoefenen op onze liquiditeit, buffers en schuldratio. Om over onze gezondheid te waken, actualiseren we onze businessplannen voortdurend.”


Balans leidend


Immobel is overgeschakeld van een strategie die zich focust op groei naar een strategie die draait om operationele uitmuntendheid. Dat resulteerde in een daling van de jaarlijkse overheadkosten met 36%. De vastgoedontwikkelaar maakt gebruik van verschillende financiële instrumenten, zoals renteswaps, om de blootstelling aan variabele rentevoeten af te dekken. Die risicobeperkende aanpak draagt bij aan het handhaven van een gemiddelde schuldkost van 3,7 %.

Voor Karel Breda is de balans leidend bij het opstarten van nieuwe projecten. “Beschik je over voldoende eigen en extern kapitaal, dan laten we niet na om bij te kopen. Ligt de context wat moeilijker, dan wil je jouw hand niet overspelen. We richten ons momenteel niet op het aankopen van nieuwe gronden, maar op waardecreatie, het verkrijgen van vergunningen, de vooruitgang van bouwwerkzaamheden en het afsluiten van lease- of verkoopcontracten. “De totale bruto-ontwikkelingswaarde van onze projecten bedraagt 5 miljard euro, maar niet alle projecten zijn al vergund. Groen licht krijgen is dus essentieel om verkoopwaarde te genereren.”

Karel Breda merkt dat het gekozen pad vertrouwen creëert bij financiële instellingen. “Voor het Oxy-project ervaren we vanuit het bankwezen de nodige ondersteuning. Als beursgenoteerd bedrijf is transparantie sowieso een must. We huldigen een open relatie met onze partners. Ik vind het belangrijk om niet zomaar de cijfers neer te leggen, maar ook de dynamiek van onze onderneming en business te duiden.”


Onvoorspelbaarheid


De bijzondere dynamiek van een vastgoedontwikkelaar dringt uiteraard ook door tot bij de financiële afdeling. Het 25-koppige team omvat onder meer een financieringsafdeling die zich toespitst op financiële mobilisatie. Projectcontrollers maken deel uit van de projectteams. “Elk project vormt eigenlijk een minibedrijfje, met een ontwikkelaar, een projectingenieur, een projectcontroller en een verantwoordelijke voor alle wettelijke aspecten”, stelt de CFO.  “Typerend voor onze sector is de onvoorspelbaarheid. Je weet nooit exact wanneer je een bod van investeerders mag verwachten en op welk moment er een interessante grond zal vrijkomen.”

Karel Breda onderscheidt zowel operationele als strategische functies. “Finance is allesomvattend. Je hebt mensen nodig die het mechanische aspect omarmen en beheersen, naast meer strategische profielen. Als CFO hanteer je een overkoepelende focus. Je moet erin slagen het verhaal achter de cijfers te brengen, maar dat lukt enkel wanneer je over de nodige data en ratio’s beschikt.”

Immobel maakt volop werk van het opzetten van de CSRD-rapportering. “Waar de financiële afdeling vroeger vaker bij de duurzaamheidsexperts aanklopte met de vraag naar data in het kader van bijvoorbeeld het openstellen van groene obligaties, merk ik nu ook meer interactie in omgekeerde richting: de duurzaamheidsafdeling consulteert finance voor de duiding van bepaalde cijfers.”

In 2025 volgt Adel Yahia meerderheidsaandeelhouder Marnix Galle op als CEO. “Adel is al ruim zes jaar binnen Immobel actief en vormt een prima tandem met Marnix, die bij het bedrijf betrokken blijft. Het zorgt ervoor dat we onze koers verder vorm kunnen geven”, besluit de CFO.



댓글


bottom of page