Montea is een ontwikkelende belegger in logistiek vastgoed in België, Nederland, Duitsland en Frankrijk. De geografische spreiding en de veelvoudige data-input in combinatie met de snelle groei in de afgelopen tien jaar zorgen voor pittige uitdagingen voor het financiële en IT-team van het bedrijf. CFO Els Vervaecke en Digital en IT-manager Bart van Mol vertellen over hoe zij hun uitdagingen op het snijvlak van technologie, business en finance aanpakken.
Langere huurcontracten, betere investering
De focus van Montea ligt al van voor haar oprichting op logistiek vastgoed. Montea is het resultaat van het levenswerk van Pierre De Pauw, één van de Belgische pioneers in logistiek vastgoed sinds de jaren ’60. Els vertelt hoe de strategie toch enorm geëvolueerd is: “Wij zijn eindinvesteerder met een focus op lange termijn waardecreatie voor alle stakeholders. Die stakeholders omvatten onder andere de huurders, de private en institutionele beleggers, de bredere vastgoedmarkt zoals vastgoedmakelaars, ontwikkelaars, aannemers, de overheid en natuurlijk ook de maatschappij. Wij verhuren uiteraard nog steeds magazijnen aan logistieke dienstverleners die het transport, de opslag en de overslag voor een derde partij organiseren. Zij werken vaak met korte termijn dienstverleningsovereenkomsten (3 jaar) en zijn dus minder snel bereid om lange termijn huurcontracten met ons af te sluiten. Daarom focussen we al een aantal jaren toenemend op logistieke dienstverleners die niet afhankelijk zijn van één klant. Het gaat dan eerder om een heel netwerk van klanten en eindklanten die op hun beurt zelf de logistiek van hun goederen organiseren of outsourcen. Deze klanten zijn wél bereid lange termijn huurcontracten te tekenen. Vaak doen deze klanten zelf zware investeringen in de gebouwen, denk maar aan transportbanden, waardoor ze voorstander zijn om een huurcontract op lange termijn af te sluiten. De gemiddelde resterende looptijd van onze huurcontracten was vroeger veel korter dan de meer dan zeven jaar die we vandaag kennen.”
Het opdrijven van de gemiddelde looptijd van huurcontracten is een punt waarop Els en haar collega’s trots zijn, en het maakt Montea ook interessant voor investeerders: “De lange looptijd onderscheidt Montea echt van onze Europese concurrenten. Bovendien bestaat onze portefeuille uit innovatieve gebouwen op strategische, vaak multimodale (toegankelijk via weg-, water-, luchtverkeer) toplocaties, wat resulteert in een 100% bezettingsgraad. De bezettingsgraad van onze portefeuille bedroeg de afgelopen 5 jaar nooit minder dan 99%, opnieuw een unieke positie. Zeventig procent van onze gebouwen zijn jonger dan tien jaar. Dit beperkt het renovatiebudget van de bestaande portefeuille voor de komende 20 à 30 jaar, rekening houdend met de levensduur van een magazijn. Voor aandeelhouders van Montea is naast de lange gemiddelde looptijd van onze huurcontracten en de strategische locaties ook de leeftijd van de gebouwen zeer interessant. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten op de actiefzijde van de balans (zeven jaar) proberen we steeds zo veel mogelijk te aligneren met de gemiddelde looptijd van onze financieringen (ook zeven jaar) op de passiefzijde van de balans.”
Data voor betere service
Naast eindinvesteerder is Montea ook ontwikkelaar, met eigen bouwprojecten, waarbij de gebouwen in de eigen portefeuille blijven: ”Een tiental jaar geleden zijn we hiermee gestart en hoe hard we daarop inzetten hangt een beetje af van de markt. De afgelopen jaren hebben we veel bestaande of recent opgeleverde gebouwen gekocht. Geld lenen was toen bijna gratis. Wat ingekocht werd, had toen door de negatieve rentevoeten en onze hoge aandelenkoersen een veel lagere rendementsverwachting nodig. Ons aandeel noteerde met een premie van 50 tot 100 procent, de waarde van onze koers was dus anderhalf tot twee keer de boekwaarde van het aandeel. Als je bij zo’n situatie geld ophaalt in de markt, dan creëer je waarde zonder iets te doen. Door de gewijzigde marktomstandigheden is dit vandaag niet meer mogelijk; de interestvoeten zijn enorm gestegen en de premie is weg. De volatiele marktomstandingheden veroorzaakten een onevenwicht tussen vraag en aanbod naar logistiek vastgoed; de verkopers dromen nog steeds van de prijzen van de afgelopen jaren terwijl de kopers hopen op dalende prijzen. Daarom ligt onze focus vandaag op eigen ontwikkelingen. Onze opgebouwde landbank van 2.300.000 m², die we blijvend uitbouwen, maakt het mogelijk om toch te blijven groeien ondanks de gewijzigde marktomstandigheden. Door zelf magazijnen te bouwen kunnen we een veel hoger rendement behalen op onze investering. Een ander niet meer weg te denken element in onze groei is verduurzaming. Zonnepanelen waren al aanwezig op onze daken in België en Nederland, we blijven echter bekijken hoe we daken nog beter kunnen gebruiken. Het moet natuurlijk lonen wat kosten en baten betreft maar waar het technisch mogelijk is streven we naar honderd procent bezetting.”
Deze zeer diverse business op verschillende internationale locaties zorgt voor een heleboel data, waarmee Montea in de eerste plaats haar klanten een goede service wil geven: “We willen de juiste data over elk gebouw verzamelen. Dat gaat dan natuurlijk over rapporten in verband met de opwekking en het gebruik van energie, maar ook over het kunnen aanbieden van forecasts over fiscale, operationele en onderhoudskosten aan klanten. Vandaag verhuren we nog het gebouw als dusdanig, maar we zien onze business wel evolueren naar een volledige service, een package waarin alle diensten zoals huur, energie, onderhoud, enzovoort in één huurprijs opgenomen zit. Op deze manier kunnen we onze klant ontzorgen. Een dergelijke service verwezenlijken vraagt inzicht in verbruik en prijzen. Ook voor investeerders is data cruciaal, zij willen bijvoorbeeld zien hoe wij omgaan met de duurzaamheidsdoelstellingen en stellen transparantie wat dat betreft zeer erg op prijs.”
Geen ERP-systeem
Om in de toekomst de data nog beter te capteren en daarna ook te kunnen gebruiken, werkt Digital & IT-manager Bart samen met het team de digitale roadmap uit: “Toen ik bij Montea startte, iets meer dan een jaar geleden, hebben we samen de probleemstellingen op vlak van IT en data gedefinieerd en prioriteiten opgesteld. Eén van de grote problemen bleek de verzameling van energiedata te zijn. Dat gebeurt vandaag vaak nog manueel. De digitale oplossing willen we eigenlijk schaalbaar opzetten, zodat je bij een nieuw gebouw in de portefeuille meteen weet hoe je de data zal capteren, hoe je daaruit kan rapporteren, enzovoort. Er is natuurlijk ook nog heel wat andere data, rond de lease agreement en andere zaken. We hebben een IT-architectuur uitgetekend om al die data te kunnen integreren en verbinden. We willen een flow van data waaruit we inzichten krijgen, om die intern en extern door te geven en voorspellingen te doen. Daarvoor heb je de juiste technologie nodig en dat is wel een grote uitdaging.”
Doordat Montea de afgelopen jaren op een vrij natuurlijke wijze gegroeid is, heeft elke business unit noodgedwongen zijn eigen tools en IT-omgeving opgebouwd: “Het inzicht dat je alle data aan elkaar moet linken is niet iets waar je in een situatie van snelle groei automatisch aan denkt. We zijn om die reden ook aan het werken aan een business glossary, zodat iedereen een gemeenschappelijke taal spreekt, en over dezelfde dingen kan rapporteren. Als er op één plek over een ‘space unit’ en op een andere plek over een ‘room’ gesproken wordt, dan wordt het heel moeilijk om inzicht te creëren en goede rapporten te maken. Dat we in verschillende landen werken, met verschillende reglementeringen en manieren om bijvoorbeeld energie te verzamelen, maakt dit allemaal nog complexer.”
Om de complexiteit van dataverzameling en -verwerking te stroomlijnen investeren bedrijven vaak in ERP-systemen, maar Montea besliste zeer nadrukkelijk om dit net niet te doen: “Bij een bedrijf met een sterke organische groei een ERP-systeem implementeren is een enorme lijdensweg. Het enorme nadeel van zo’n implementatie is ook dat je operations in je bedrijf bruskeert, want het duurt een hele tijd voor je live kan gaan en voor het dan ook nog goed werkt. Wij kozen resoluut voor een cloud-technologie, Microsoft Azure, met een architectuur waarbij we bestaande systemen integreren. Een bijkomend voordeel hiervan is dat je niet afhankelijk bent van je ERP-verkoper en dat je bij elk nieuw systeem dat je toevoegt kan kiezen voor de beste software om het proces te ondersteunen.”
Masterdata
Een voorbeeld van een nieuw systeem voor het finance team dat bij Montea in de pipeline zit is Vena, een tool voor budgettering: “We bekijken of de tool goed geïntegreerd is met onze systemen en of de eindgebruikers er tevreden over zijn. We hebben zoals in bijna alle bedrijven veel Excel-files, waarin de data niet gecapteerd wordt op een systematische manier of die niet goed bewaard worden, wat leidt tot een suboptimale benutting van data voor rapportering. De voorkant van onze nieuwe budgetteringstool is ook in Excel, een interface waar veel controllers en andere eindgebruikers een beetje verliefd op zijn, als ik dat zo mag zeggen. We stappen dus af van de afhankelijkheid van de grote verkopers van analytics, waarvan ik persoonlijk vind dat ze niet altijd de beste oplossingen bieden.”
Een zeer belangrijk concept voor de datacaptering en -verwerking bij Montea is de masterdata: “Dat wil zeggen dat je data maar op één plaats gaat bijwerken, met het oog op een totaalverhaal over al je business processen. Alle processen behouden dus hun eigen data, maar je gaat heel goed in de gaten houden wat waar wordt bijgehouden, en zo kan je de kwaliteit bekijken en alles veel beter met elkaar verbinden. Dat beslaat zowel datarecords van huurders en leases als rapportering en de visualisatie ervan. We konden zo een heel krachtige architectuur creëren waar we fier op zijn. We blijven altijd flexibiliteit houden en gaan gewoon voor de beste oplossing. We hebben wel gekozen voor Azure, maar dat wil niet zeggen dat we alles op Microsoft zetten, we gebruiken voor visualisatie bijvoorbeeld een combinatie van Power BI en Vena. De keuze voor Microsoft houdt in dat we ChatGPT zeer gemakkelijk zullen kunnen inzetten, omdat ze daar enorm in investeren. In eerste instantie zullen we dat gebruiken voor CRM en conversatiemanagement, waarbij de robot onze medewerkers zal kunnen helpen om mails op te stellen en automatisch informatie over leases en andere info daarin te integreren.”
Het beste aan het systeem van masterdata is voor Bart dat het mensen die met data werken in de verschillende business units motiveert: “Vroeger hielden we data actueel die niet voldoende benut werd, en nu worden die gegevens wel zichtbaar en worden ze plots ook op andere plekken in het systeem gebruikt. Door dit toegenomen gebruik komen optimalisaties ook eenvoudiger aan het licht, gebeuren er meer aanpassingen en komt de data nog dichter bij de realiteit. Ik geef meer en meer de ownership over het systeem en de data over aan de business owners, IT gaat uiteindelijk volledig op de achtergrond zitten. Van een minimum viable product tot een eindresultaat komen is wel een heel proces. Je begint met een step, dan ga je naar een fiets om uiteindelijk naar een luxewagen te gaan. In het begin moet je heel veel sturen, maar je kan dat dan meer en meer loslaten, de gebruikers nemen de ontwikkeling dan over. Het is een echte digitale transformatie, dat heeft natuurlijk zijn tijd nodig en komt soms wat boven op het dagelijkse werk, maar je ziet dat er heel veel wil is om deze nieuwe architectuur goed uit te werken. Zeker als mensen de vele voordelen ervan zien en de vruchten ervan plukken, zijn ze gemotiveerd om er iets goeds van te maken. Dat is een klik die soms zeer plots komt, het systeem groeit, opeens is de toegevoegde waarde duidelijk en vinden ze de nieuwe technologie fantastisch.”
Montea: 55 medewerkers, Omzet van 100 miljoen euro.
Tekst: Frank D'Hanis